Les abattements pour durée de détention en 2026
Le régime des plus-values immobilières prévoit des abattements progressifs qui réduisent la base imposable à mesure que vous détenez le bien. Les taux diffèrent selon qu'il s'agit de l'impôt sur le revenu (IR) ou des prélèvements sociaux (PS).
- De 0 à 5 ans : aucun abattement
- De 6 à 21 ans : 6% par an pour l'IR — 1,65% par an pour les PS
- 22ème année : 4% pour l'IR (exonération totale IR atteinte)
- De 23 à 30 ans : 9% par an pour les PS
- À partir de 30 ans : exonération totale IR + PS
Quelles dépenses sont déductibles ?
- Frais d'acquisition : frais de notaire, droits d'enregistrement, commissions d'agence à l'achat. Forfait de 7,5% si non justifiés
- Travaux : agrandissement, construction, reconstruction. Forfait de 15% du prix d'achat si détention supérieure à 5 ans
- Frais de voirie, réseaux, distributions : sous conditions
Attention : les travaux déjà déduits comme charges foncières ne sont pas déductibles de la plus-value.
Questions fréquentes
La résidence principale est-elle exonérée ?
Oui, totalement. La cession de la résidence principale est exonérée d'impôt sur la plus-value sans condition de durée de détention, à condition que le bien soit votre résidence effective et habituelle au moment de la vente. Une résidence secondaire même occupée partiellement ne bénéficie pas de cette exonération.
Existe-t-il d'autres exonérations ?
Oui : vente d'un bien dont le prix est inférieur à 15 000 € (exonération totale), première vente d'une résidence secondaire sous conditions (utilisation du produit pour l'achat d'une résidence principale dans les 24 mois), expropriation, vente à un organisme HLM, et détention supérieure à 30 ans.
Quand et comment payer l'impôt sur la plus-value ?
L'impôt est prélevé directement lors de la vente, par le notaire, qui le verse à l'administration fiscale. Vous n'avez donc pas à avancer l'impôt. Le montant est calculé et retenu sur le prix de vente au moment de la signature de l'acte authentique.
Existe-t-il une surtaxe sur les plus-values élevées ?
Oui. Une surtaxe progressive s'applique aux plus-values nettes imposables (après abattement IR) supérieures à 50 000 €. Elle varie de 2 % (pour une plus-value entre 50 000 et 100 000 €) à 6 % (au-delà de 260 000 €). Cette surtaxe s'ajoute à l'IR de 19 % et aux prélèvements sociaux de 17,2 %, ce qui peut porter le taux total au-delà de 40 % pour les plus-values très importantes.
Les travaux payés au black sont-ils déductibles ?
Non. Seuls les travaux réalisés par des entreprises et justifiés par des factures en bonne et due forme sont déductibles. Les travaux faits par vous-même ou payés de la main à la main ne peuvent pas être pris en compte. C'est pourquoi le forfait de 15 % du prix d'achat (disponible après 5 ans de détention) est souvent plus avantageux que les factures réelles pour les petits travaux.
Exemple concret : revente après 14 ans
Sophie a acheté un appartement locatif en 2012 pour 180 000 €, avec 13 500 € de frais de notaire. Elle a réalisé 20 000 € de travaux de rénovation justifiés par factures. Elle revend en 2026 (14 ans de détention) pour 310 000 €, avec 9 000 € de commission d'agence payée par le vendeur.
Calcul de la plus-value brute
- Prix de revient : 180 000 + 13 500 (frais réels supérieurs au forfait 7,5 % = 13 500 €) + 20 000 (travaux réels supérieurs au forfait 15 % = 27 000 €) = 240 500 €. Avec le forfait travaux : 180 000 × 15 % = 27 000 €, donc prix de revient = 220 500 €. Le calcul retient le plus favorable : 220 500 €
- Prix de cession net : 310 000 − 9 000 = 301 000 €
- Plus-value brute : 301 000 − 220 500 = 80 500 €
Abattements après 14 ans de détention
- Abattement IR : 9 années × 6 % (années 6 à 14) = 54 % → base imposable IR : 80 500 × 46 % = 37 030 €
- Abattement PS : 9 années × 1,65 % = 14,85 % → base imposable PS : 80 500 × 85,15 % = 68 546 €
Impôt final
- IR à 19 % : 37 030 × 19 % = environ 7 035 €
- Prélèvements sociaux à 17,2 % : 68 546 × 17,2 % = environ 11 790 €
- Impôt total : environ 18 825 € — soit 23 % de la plus-value brute
Si Sophie attend 8 ans de plus (22 ans de détention), l'IR devient nul. À 30 ans, les prélèvements sociaux sont également exonérés. Utilisez le simulateur ci-dessus pour comparer les scénarios selon votre propre situation.